Pied-à-terre en La Feliz: ¿Justicia distributiva o utopía en la ciudad de las torres vacías?
Por @todopasamdp
Mientras en Nueva York el alcalde Zohran Mamdani sacude el avispero con un impuesto a las "casas de descanso" de los multimillonarios, aquí en Mar del Plata —la ciudad de los contrastes por excelencia— la idea suena a música para los oídos de unas arcas municipales que, más que débiles, parecen estar en terapia intensiva.
El concepto es simple pero revulsivo: si tenés una propiedad de lujo, no vivís en ella y solo la usás para resguardar capital o veranear 15 días, debés contribuir extra al bienestar de la comunidad que te rodea. Mamdani lo llama "Impuesto Pied-à-terre". Nosotros podríamos llamarlo "Tasa a la Ventana Cerrada".
El fin de la solidaridad forzosa
La mención a este tipo de tributos no es casual en este 2026. Todavía resuena el eco de la quita del Impuesto PAIS, una herramienta que, más allá de sus grises, cumplía una función redistributiva clara sobre los sectores con capacidad de consumo en dólares. Al eliminarlo, el Gobierno actual dejó un vacío en la lógica de que "quien más tiene, más debe aportar al sostenimiento común".
En Mar del Plata, ese vacío se ve en las calles. Mientras el skyline de la costa se llena de torres inteligentes con servicios de hotel cinco estrellas, los barrios del cordón periférico siguen esperando asfalto, luminarias y una señalización digna que parece nunca llegar.
La ciudad de los dos pisos
Caminar por Playa Grande en julio es caminar por una ciudad fantasma de lujo. Ventanas con persianas bajas, edificios enteros con apenas dos luces encendidas y departamentos de un millón de dólares que no generan ni un puesto de trabajo genuino más allá de la construcción inicial.
Si aplicáramos el modelo neoyorquino, adaptado a nuestra escala, estaríamos hablando de miles de millones de pesos que hoy se "ahorran" los grandes inversores y que podrían volcarse a:
Salud Municipal: Fortalecer los CAPS que hoy operan al límite.
Infraestructura Barrial: Que las calles de barrios como El Martillo o Libertad dejen de ser un lodazal cada vez que llueve.
Seguridad: Más cámaras y presencia en las zonas donde el "lujo" no llega ni de visita.
El costo de no hacer nada
Por supuesto, el lobby desarrollador pondrá el grito en el cielo, argumentando que esto "espanta la inversión". Pero cabe preguntarse: ¿De qué sirve una inversión que no se habita, que no circula y que no tributa proporcionalmente al desgaste que genera en la ciudad? Un impuesto a la vivienda ociosa de alta gama no es un castigo al éxito; es un reconocimiento de que vivir en sociedad tiene un costo. Si el Impuesto PAIS era "justo" por gravar el privilegio del acceso a la divisa, un impuesto al "lujo deshabitado" lo es aún más, porque apunta directo al corazón del activo improductivo.
En una Mar del Plata que se jacta de ser la "Capital del Espectáculo", es hora de que el espectáculo también lo den quienes más tienen, aportando a la cuenta común. Porque al final del día, las arcas municipales no se llenan con vistas al mar, sino con decisiones políticas valientes.
Análisis Técnico: El "Factor Pied-à-terre" y la Reingeniería Fiscal de MDP
1. El Diagnóstico de la Vivienda Ociosa
Según los datos consolidados del Censo y los reportes de ARBA 2026, Mar del Plata presenta una paradoja habitacional:
Viviendas totales: ~350.000 unidades.
Viviendas ociosas (Censo 2022/26): 86.000 (~24,5%).
Núcleo de Lujo (Target): Aproximadamente 1.200 a 1.500 unidades con valor de mercado $> U\$S 1.000.000$ (concentradas en Los Troncos, Playa Grande, y los nuevos desarrollos de la Zona Sur).
2. El Problema de la Valuación Fiscal
Para que este impuesto sea efectivo, el Municipio debería enfrentar el "decalaje" de valores. Actualmente, la Tasa de Servicios Urbanos (TSU) se calcula sobre una valuación fiscal que suele ser el 20% o 30% del valor real.
Para aplicar el "Modelo Mamdani", la fórmula técnica requeriría una Sobretasa de Equidad Territorial (SET):
Donde:
$V_{mercado}$: Valor de mercado actualizado (no fiscal).
$Alícuota$: 1,5% anual (promedio internacional para este tipo de tasas).
$C_{vacancia}$: Coeficiente aplicado a propiedades sin consumo eléctrico por $> 9$ meses.
3. Proyección de Ingresos vs. Presupuesto 2026
Si tomamos el núcleo de 1.200 propiedades con un valor promedio de $U\$S 1,2M$:
Base imponible total: $U\$S 1.440$ millones.
Recaudación proyectada (1,5%): $U\$S 21,6$ millones anuales.
Equivalencia en pesos (Abril 2026): ~$25.920 millones.
Impacto Real: Esta cifra equivale a casi el 5% del Presupuesto Municipal total ($522.000 millones).
Para ponerlo en perspectiva, cubriría el 100% del plan de bacheo y pavimentación proyectado por el EMVIAL para todo el año, o la construcción de dos nuevos centros de salud de alta complejidad.
4. Viabilidad Legal: El "Gordillo" de la Cuestión
En Argentina, los municipios tienen prohibido crear "impuestos" (reservado a Nación y Provincias).
La estrategia técnica sería:
Redefinir la TSU: Crear una categoría de "Servicios Urbanos Especiales" para zonas de alta densidad suntuosa deshabitada.
Justificación: El costo de oportunidad y la mayor demanda de seguridad y mantenimiento en zonas con baja densidad de ocupación real (viviendas vacías que requieren patrullaje y mantenimiento de servicios sin aportar al consumo local).
5. El Paralelismo con el Impuesto PAIS
La reciente eliminación del Impuesto PAIS por parte del Gobierno Nacional dejó una lección fiscal: la quita de gravámenes a la "capacidad contributiva de lujo" no siempre derrama en la economía local. Al igual que el Impuesto PAIS redistribuía recursos de quienes accedían a divisas, el Pied-à-terre Marplatense capturaría la renta de quienes usan la ciudad como "caja de seguridad de ladrillos", devolviéndola en servicios para el vecino que vive y consume en la ciudad los 365 días del año.
Conclusión:
El desafío no es recaudatorio, es político. ¿Está Mar del Plata lista para dejar de ser una "vidriera de torres vacías" y pasar a ser una ciudad financiada por su propio excedente de lujo? La eliminación del Impuesto PAIS nos mostró que el Estado está renunciando a gravar la riqueza; el municipio podría ser el primero en recuperar esa bandera con un sentido estrictamente local y urbano.
¿Crees que los sectores desarrolladores aceptarían una tasa así si se "afecta" específicamente a obras de infraestructura que valoricen sus propias zonas de inversión?
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